房地產筑底期接近尾聲，開工端值得期待

2024年展望：銷售筑底期接近尾聲，2024年銷售降幅預計將大幅收窄。值得期待的主要有兩個方向：一是高土儲/低庫存下，開工勢能較大，地產新開工預計表現較好，利好代建及開工端建材企業；二是城中村改造，核心是部分城市降低成本的試點能否取得成功。

進入2023下半年，高層重磅發聲，高能級城市紛紛跟進落地需求端放松政策，但效果微弱。展望2024年，需求端政策仍有較大放松空間，但在“商品房+保障房”雙軌制體系這一新的頂層設計下，我們預計明年需求端政策的放開仍將是逐步的，若能同時扭轉居民收入預期和房價上漲預期這兩大指標，政策效果或將較為明顯。

2023年以來，城中村改造被多次提及，結合“14號文”的設計綱領，城中村改造已成為下一階段房地產行業的重點內容。值得注意的是，本輪城中村改造在任何意義上都無法類比“棚改”，主要難點不是融資問題，而是要看能否通過非市場化手段壓低成本。當前需要關注廣州作為城中村改造經驗最豐富、態度最積極、空間最大、房價最低的一線城市，能否按節奏完成10月發布的改造規劃。

主要指標預測：開工強、銷售承壓、竣工弱。1）對2024年格局的判斷：2023年延續了供需雙弱，需求更弱的格局，成交量下行主因并非供給，當前的土儲是充足的，不管2024年需求復蘇強度如何，供給都不會對銷售構成障礙；2）銷售：短期持續承壓，在中性條件下預計2024年銷售面積為-10%（約11.4億平方米），對應的銷售額增速預計為-6%（約12.0萬億元）；3）新開工：2023年末待開發土儲預計為5.4億平方米（上年末存量土儲+新增土地購置面積-新開工面積對應占地面積），同比+8%，已開未售面積約為1.5億平方米，大幅下降約77%，在去化率穩定的情況下，已開未售面積不足必將倒逼開工意愿增強，預計2024年新開工面積為+12%（10.6億平方米）；4）竣工：“保交樓”一次性回補已完成，預計竣工面積將為8.6億平方米，同比-17%；5）土地：在2024年新開工意愿增強后，開發商將普遍迎來補庫存的壓力，預計2024年土地出讓金將呈前低后高態勢，預計全年同比-8%；6）投資：土地購置費預計延續下行至-8.5%，建安投資同比-4.6%，拿地建安雙雙承壓，預計全年-6%。

投資建議：1）隨著高能級城市需求端政策逐步落地，土儲質量優、投資強度穩定的優質房企將顯著受益于樓市熱度的邊際改善，取得銷售和規模的穩定增長；2）城改+保障房建設將釋放大量高價值地塊，有能力且有資源的地方型國企將持續受益，結合當前城投拿地比例和“14號文”的綱領，代建龍頭企業未來也將大有可為。建議關注布局高能級城市的優質龍頭、規模適中且有城改資源的地方國企、以及極度悲觀下的地產服務龍頭企業（如中介、代建、物業等）。推薦：貝殼-W、越秀地產、華潤置地、中國海外發展、保利發展、萬科A、綠城管理控股、招商積余等。

風險提示：城中村改造進度不及預期、政策落地效果不及預期、房企信用風險事件超預期沖擊、行業出現進一步下行的風險。

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